Contractul de locaţiune

Noţiune.
Obligaţiile locatorului.
Obligaţiile locatarului.
Încetarea locaţiunii.
Cazuri de nulitate absolută.

Noţiune.

Locaţiunea este un contract prin care o persoană , numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie.

Locaţiunea lucrurilor este un contract prin care una din părţile contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru, pentru un timp determinat, contra unui preţ determinat.

Obiectul contractului de locaţiune este lucrul închiriat. Lucrul închiriat – total sau parţial – poate fi un lucru mobil sau imobil.

Deasemenea, lucrul închiriat poate fi un bun corporal sau incorporal (de exemplu dreptul de proprietate industrială), dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor.

Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă. În caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Preţul pe care locatorul îl plăteşte în schimbul folosinţei lucrului se numeşte chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc) şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv.

Sub sancţiunea nulităţii, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune ci un comodat, dacă condiţiile acestui contract au fost îndeplinite şi lucrul a fost predat.

[sus]

Obligaţiile locatorului.

Toate obligaţiile locatorului decurg din esenţa contractului de locaţiune, care constă în a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata contractului (obligaţia de a face). Pentru a asigura folosinţa lucrului, locatorul este obligat să predea şi să menţină lucrul în stare de întrebuinţare şi să-l garanteze pe locatar detulburările provenite din propria sa faptă, de la terţi şi din viciile lucrului.

Pentru a asigura folosinţa lucrului, potrivit art. 1420 Cod civil, locatorul are trei obligaţii principale:

  • obligaţia de a preda lucrul;
  • obligaţia de a menţine lucrul în stare de întrebuinţare;
  • obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse.

[sus]

Obligaţiile locatarului.

Locatarul are următoarele obligaţii:

  • de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale;
  • de a plăti chiria convenită;
  • de a restitui lucrul la încetarea contractului;
  • de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilor;
  • de a răspunde pentru incendii (pentru locatarul unei clădiri);

[sus]

Încetarea locaţiunii.

Pe lângă încetarea convenţională (prin acordul părţilor, conform regulilor generale prevăzute prin actele juridice civile), legea prevede următoarele cauze de încetare a contractului de locaţiune:

  • denunţarea unilaterală;
  • expirarea termenului;
  • rezilierea pentru neexecutare;
  • pieirea lucrului;
  • desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului;
  • înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există clauză specială în acest sens.

[sus]

Cazuri de nulitate absolută.

Atrag nulitatea absolută a contractului de locaţiune următoarele cauze:

1.încălcarea regulilor privind capacitatea civilă a persoanelor, în cazurile:

  • nerespectării unei incapacităţi speciale, impusă pentru ocrotirea unui interes obştesc, cum este cea stabilită de art. 1309 C. Civ.;
  • lipsa capacităţii de folosinţă a persoanei juridice şi nerespectarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă, potrivit art. 34 din Decretul nr. 31/1954;

2.lipsa totală a consimţământului, cum este şi cazul erorii – obstacol (error in negotio şi error in corpore);
3.nevalabilitatea obiectului actului juridic;
4.când lipseşte cauza ori ea este ilicită sau imorală;
5.nerspectarea formei cerută ad validitatem;
6.lipsa ori nevalabilitatea autorizaţiei administrative;
7.încălcarea ordinii publice;
8.frauda legii.

[sus]

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *