Dreptul de preemţiune
Reglementat de Legea nr. 10/2001 – modificată prin Legea 247/2005.
Reglementat de Legea 26/1996, Codul silvic.
Prevăzut de Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor.
Prevăzut de Legea nr. 422/2001 privind protecţia patrimoniului.
Dreptul de preemţiune reprezintă dreptul uneia din părţi de a fi preferată unei alte persoane la cumpărarea sau vânzarea unui anumit bun.
Legea nr. 10/2001 – modificată prin Legea 247/2005.
Articolul 17. alin.1 din prezenta lege precizează că locatarii imobilelor având destinaţiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) şi lit. b) pct. 1[Lista imobilelor ce intră sub incidenţa art. 16 din Legea nr. 10/2001, republicată: imobile ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat (grădiniţe, şcoli, licee, colegii, şcoli profesionale, şcoli postliceale, instituţii de învăţământ superior); lista imobilelor ce intră sub incidenţa art. 13 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, republicată imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate], care face parte integrantă din prezenta lege, au drept de preemţiune la cumpărarea acestora.
În situaţia imobilelor-construcţii care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la capitolul III din lege şi cărora le-au fost adăugate, pe orizontală şi/sau verticală, în raport cu forma iniţială, noi corpuri a căror arie desfăşurată însumează peste 100% din aria desfăşurată iniţial şi dacă părţile nu convin altfel, foştilor proprietari li se acordă sau, după caz, propun măsuri reparatorii prin echivalent. Măsurile reparatorii prin echivalent vor consta în compensare cu alte bunuri sau servicii oferite în echivalent de către entitatea învestită potrivit prezentei legi cu soluţionarea notificării, cu acordul persoanei îndreptăţite, sau despăgubiri acordate în condiţiile legii speciale privind regimul de stabilire şi plată a despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv.
În situaţia imobilelor-construcţii care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la capitolul III şi cărora le-au fost adăugate, pe orizontală şi/sau verticală, în raport cu forma iniţială, corpuri suplimentare de sine-stătătoare, foştilor proprietari sau, după caz, moştenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafaţa deţinută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.
Deţinătorul suprafeţei adăugate imobilului preluat are drept de preemţiune la cumpărarea suprafeţei restituite fostului proprietar sau, după caz, moştenitorului acestuia, dispoziţiile art. 17 fiind aplicabile în aceste situaţii indiferent de calitatea deţinătorului.
Noul proprietar al suprafeţei restituite în proprietate potrivit art. 181 alin. 2 are un drept de preemţiune la cumpărarea suprafeţei adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispoziţiile art. 17 alin. 2 şi 3 fiind aplicabile în mod corespunzător.
Potrivit art. 52 alin. 1 din Codul silvic: Statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de sivicultură, are un drept de preemţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi în condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publica şi terenurile limitrofe acestora, precum şi pentru terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră.
Acesta constituie un drept subiectiv civil, legal, patrimonial, incesibil şi temporar, recunoscut statului în calitatea sa de persoană juridică, în temeiul căruia acesta poate dobândi proprietatea terenurilor ce constituie enclave din fondul forestier proprietate publică sau sunt limitrofe acestui fond, precum şi terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, în cazul vânzării lor, cu preferinţă faţă de orice cumpărător, la preţ şi condiţii egale.
Art. 53 alin. 2 din Codul silvic dispune: “Proprietarul vânzător este obligat să încunonştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de vânzare. Unitatea silvică sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preemţiune încetează”.
Deşi legea nu prevede expres, înştiinţarea trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale viitorului contract de vânzare-cumpărare şi anume datele necesare pentru identificarea terenului, preţul pretins, condiţiile vânzarii. Numai astfel statul poate aprecia dacă este cazul sau nu să-şi exercite dreptul de preemţiune.
Art. 52 din Codul silvic dispune expres că dreptul statului se exercită la preţ şi în condiţii egale. Aceasta înseamnă că statul nu va putea cumpăra la un preţ inferior celui oferit de un alt potenţial cumpărător. Revine vânzătorului sarcina de a dovedi care este acest preţ, prezentând, spre exemplu, o ofertă de cumpărare sau chiar un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu un terţ.
Evident, această problemă nu se va pune atunci când oferta de vânzare a fost făcută direct statului, la un preţ determinat. Dacă statul va refuza să cumpere, terenul nu va putea fi însă vândut altcuiva la un preţ inferior.
Dreptul de preemţiune al statului se exercită şi în cazul vânzărilor silite, adică al acelor vânzări care se realizează numai prin licitaţie publică în cazul executării silite imobiliare sau în cea a unei proceduri de redresare sau de lichidare judiciară a unei sociatăti comerciale reglementată de Legea nr. 64/1995.
Sancţiunea nerespectării dreptului statului este nulitatea absolută, prin art. 52 alin. 2 (teza finală) din Codul silvic dispunându-se că vânzarea făcută cu nerespectarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de drept, interesul astfel ocrotit fiind cel general. Ca urmare, actul va putea fi atacat cu acţiune în constatarea nulităţii absolute de către stat, procuror, părţile actului juridic sau de orice altă persoană care are interes. Nulitatea va putea fi invocată chiar şi de instanţă, din oficiu.
Vor atrage sancţiunea nulităţii absolute atât încheierea contractului de vânzare-cumpărare fără efectuarea înştiinţării prevăzute de lege cât şi încheierea sa înainte de expirarea termenului de opţiune de 30 de zile. Aceeaşi va fi situaţia şi atunci când vânzarea se va realiza către un terţ, după ce statul şi-a manifestat intenţia de a cumpăra sau de a nu cumpăra, dar în alte condiţii, mai avantajoase, cuprinse în înştiinţarea făcută conform art. 52 din Codul silvic.
Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor.
Chiriaşul are drept de preemţiune în toate cazurile în care proprietarul intenţionează să vândă locuinţa închiriată. În cazul în care proprietarul notifică chiriaşului, cu cel puţin un an înainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a reînnoi contractul deoarece are intenţia de a vinde locuinţa (motiv de refuz prevăzut în art. 14 alin. 2 lit. b), chiriaşul are un drept preferinţă la cumpărarea locuinţei la preţ egal (drept de preemţiune – art. l8 alin. 1 din OUG nr. 40/1999). El are acest drept şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere (art. 21 din OUG nr. 40/1999) şi deci, problema refuzutui de a reînnoi contractul încă nu se pune.
Dacă dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmite pe altă cale, în afara contractului de vânzare-cumpărare (contract de donaţie, de întreţinere, inclusiv moştenire legală sau testamentară), chiriaşul nu are nici un drept special la cumpărarea locuinţei.
Legea nr. 422/2001 privind protecţia patrimoniului.
În articolul 4 la aliniatul 4 legea prevede că monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune al statului român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, sau al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării. Proprietarii persoane fizice sau juridice care intenţionează să vânda monumente istorice vor înştiinţa în scris direcţiile pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţene, respectiv a municipiului Bucureşti.
Direcţiile pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţene, respectiv a municipiului Bucureşti, vor transmite Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea prevazută la art. 4 alin. 5 în termen de 3 zile de la primirea acesteia. Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 30 de zile de la data înregistrării la Ministerul Culturii şi Cultelor a înştiinţării prevăzute la art. 4 alin. 5; titularii dreptului de preemţiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemţiune; valoarea de achiziţionare se negociază cu vânzătorul.
În cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor nu îşi exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut la art. 4 alin. 7, acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.
Cu privire la înstrăinarea, închirierea sau concesionarea imobilelor monumente istorice proprietarii acestora au printre alte obligatii şi să înştiinţeze în scris direcţia pentru cultură, culte şi patrimoniul cultural naţional judeţeană, respectiv a municipiului Bucureşti, despre intenţia de a înstrăina monumentul istoric, în vederea exercitării dreptului de preemţiune al statului sau, dupa caz, al unităţii administrativ-teritoriale, în condiţiile prezentei legi.
Constituie contravenţii la regimul de protecţie a monumentelor istorice, dacă, potrivit legii, nu constituie infracţiuni încalcarea de către proprietar a obligaţiilor prevăzute la articolul 38.
Legislaţie. Legea nr. 422/2001 privind protecţia patrimoniului. Legea 26/1996, Codul silvic. Legea nr. 10/2001 – modificată prin Legea 247/2005. Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor.